Principe :

Ce partage de propriété consiste à scinder la pleine propriété entre 2 personnes physiques ou morales :

• L’une possédant l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du bien, en d’autres termes pour l’investissement locatif, cela correspond au fait de perception des loyers.
• Et l’autre possédera la nue-propriété, c’est à dire qu’il détient les murs ou les parts puis il récupère la pleine propriété à la fin de la période de démembrement.

Il existe plusieurs typologies :

• Viager : la durée du démembrement prend fin au moment du décès de l’usufruitier. Le viager est souvent utilisé pour des problématiques de transmission de patrimoine.
• Temporaire : la durée est déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans). Le démembrement temporaire correspond plus à une stratégie d’investissement et de création de patrimoine.

Profiter d’un achat à prix décoté :

Cet investissement vous permet d’acquérir un bien immobilier ou des parts de SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) à un prix décoté.

Pourquoi cette décote ? Tout simplement car vous n’êtes pas propriétaire à 100%. La nue-propriété et l’usufruit ont chacun une valeur qui leur est propre.

Cette valeur va dépendre de la durée qui aura été contracté.

Voici un exemple de clé de répartition

Absence de fiscalité :

Le placement en nue-propriété est judicieux car il permet d’éviter la fiscalité immobilière.

En fonction de sa tranche marginale d’imposition il peut être beaucoup plus intéressant d’investir en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété tout en réinvestissant les gains.

Exemple :

Monsieur Rente a des revenus d’activité qui porte sa tranche marginale d’imposition à 30% et des parts de SCPI en pleine propriété imposables en France dont le rendement est de 5% brut. Ses revenus fonciers sont imposés à 30% ainsi que 17,2% de prélèvement sociaux.

Ainsi avec un capital de 100.000€ Monsieur Rente percevrait 5 000€ de revenus fonciers bruts mais la fiscalité serait de 2 360€/an. Monsieur Rente ne toucherait réellement que 2 640€/an, soit un rendement net de fiscalité de 2,6%.

La fiscalité française étant très confiscatoire. Quasiment la moitié du rendement est absorbée par les impôts.

Au bout de 10 ans, Monsieur Rente aura encaissé 26 400€. La nue-propriété permet d’accroitre son patrimoine à 142.857€.

Conclusion : dans ce cas précis Monsieur Rente a gagné 19.257€ supplémentaire sur 10 ans.

Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière:

Pour les personnes dont le foyer fiscal possède un patrimoine immobilier de plus de 1,3 Millions d’euros, la nue-propriété des parts de SCPI qu’ils détiennent ne rentre pas dans le patrimoine taxable. En effet c’est l’usufruitier qui sera assujetti sur la valeur des parts. 

Les avantages patrimoniaux :

La technique du partage de propriété présente de nombreux avantages pour les personnes souhaitant préparer leur retraite :

• Investir dans la pierre sans pour autant augmenter sa charge fiscale, au titre de l’impôt sur les revenus, des prélèvements sociaux et également de l’impôt sur la fortune immobilière. Il est donc très intéressant pour les personnes qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires sans pour autant renoncer à l’immobilier.

• Acquérir des parts à un prix décoté, à la fin du contrat le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, et peut donc jouir des loyers. Investir avant le départ à la retraite permet de percevoir des loyers qui viennent compenser la perte des revenus causée par la retraite.